■徐金燕
近年来，我国房地产行业发展迅猛，房地产市场规模的不断扩大，房地产行业已经成为促进国民经济又好又快发展的重要组成部分，对拉动社会经济增长发挥着积极作用。为了维持房地产行业的健康、持续发展，稳定房价，国家不断加强对房地产行业的调控，房地产企业要想提升市场竞争力和风险抵抗能力，就必须要加强企业税务风险的管控，重视对企业税务风险的内外部管控。企业需对日常出现的税务风险进行有效的分析，并查明原因，增强税务风险控制意识，在税务风险可控的前提下，最大限度地保障企业的利润，提高企业的效益。
随着社会经济的不断发展，房地产企业的规模不断地扩大，房地产企业税收的金额也不断增加，企业的每个经营环节都涉及较多的税务风险，如果在经营过程中过于看重经济利益的获得，没有遵守国家的法律法规，容易使企业的整体发展出现风险。尤其是当房地产企业出现逃税以及避税问题的时候，不仅会受到相应的惩罚，同时也难以树立良好的企业形象，不利于房地产企业为自身的发展创造更多的经济效益以及社会效益。房地产企业必须建立健全的税务风险管理机制，做到在税务风险事前识别、评估，在事中、事后采取有效的应对措施，避免税务风险扩大，避免给企业造成经济损失。通过税务风险管理，提高管理层对税务风险的重视，形成全员重视税务管理的氛围，避免企业因触及违反税收法律法规的事项，让企业成为税务机关的重点评估对象，甚至是稽查查处的重点对象，为企业带来不必要的损失。通过精细化的税务风险管理，可以合理的控制风险，做好税务规划，维持企业正常的生产和经营，提高公司的经济效益和利润，促进企业持续发展，实现效益最大化。
1.房地产企业税务风险管理复杂性较高。
房地产企业开发周期长，开发环节多，每个交易环节均涉及各种税收且金额较大，根据统计房地产项目在全周期开发过程中涉及12 个税种，如在前期的土地获取环节涉及契税、印花税、在销售环节涉及所得税、印花税、土地增值税等，各个业务流程的涉税种类繁多、涉税事项复杂。
2.房地产企业税务风险管理要求高。
房地产企业开发周期长、环节多，决定了其税务风险管理时间较长，需要管理者具备综合的管理能力和素质。因为涉及的税种较多，且政府会根据经济运行，尤其是疫情的影响出台优惠政策，税收政策变动较多，不同的税局和财务人员对相关政策的理解出现偏差均会导致税务风险，因此要求企业的税务管理人员必须了解最新的税收政策和执行口径，并熟练掌握房地产企业会计处理方法，减少税务风险。
3.房地产企业税负率高。
房地产企业涉及的税种较多，计算税款环节较为复杂，缴纳税款金额较大，税务成本已经排在土地成本、开发建造成本后，成为房地产项目成本的第三位。同时房地产企业税收对财政收入的贡献巨大，财政收入越高的行业缴纳的税款也应更高，国家对房地产行业监管、税务部门对政策的执行也较为严格。
1.税务风险管理意识薄弱。
随着我国金税三期的实施和国家税务工作“放管服”的不断深入，税务风险管理意识已经被越来越多的企业管理者重视，房地产企业税务风险管理意识比以往有了很大的提高。但是实际中还是存在部分企业由于存在侥幸心理、经营压力、考核要求等原因，忽视了税务风险管理。在岗位的设置、人员的配备方面缺少独立性，房地产企业的税务人员大多是由会计人员兼职，且工作的内容主要是会计资料分析，税金的计算和简单的申报，没有参与公司重大合同的签订、项目的获取等涉税风险较大的事项，税务风险意识不足，给税务风险防范的时间较少，缺乏足够的时间和精力去应对税务风险。
2.办税人员专业素质需提高，缺乏“业财融合”思维。
由于房地产企业经营的复杂化，企业税务人员专业素质直接影响房地产企业税务风险管理的好坏，需要房地产税务专业人员具备较强的专业知识和综合能力，具备“业财融合”的思维。实际中，很多房地产企业的税务人员不能及时了解相关的税收政策，对税收的政策理解不深入，仅停留在政策文件的表面，导致在税务事项的处理过程中埋下隐患和风险。房地产企业税务人员在经营中缺乏“业财融合”的思维，未深入到企业经营的一线中，如企业在签订施工合同过程中，未能从税务角度评估合同风险，对合同中的条款和内容存在的税务风险未能进行事前预警，导致合同在履行阶段出现税务风险，增加企业的税务管理成本支出，影响了房地产企业的经济效益。
3.缺乏完善的房地产企业税务风险管理机制。
在房地产企业经营中，由于财务核算的原因会增加企业的税务风险，因此房地产企业需要建立健全税务风险管理机制。现实中部分房地产企业没有建立健全税务风险识别和评估系统，没有相应的风险评估办法，未将税务风险识别及风险评估列为日常事项。财务核算人员在日常的账务处理中由于工作的繁杂，疏忽等导致核算没有按照规定的要求进行账务处理和纳税申报，加之企业缺少税务风险识别、评估及应对系统，没有对财务数据进行对比分析，进而对其中与税务相关的数据进行筛查，未能做到将不同税种进行关联分析，导致税务风险增加。
4.税企沟通渠道机制单一。
房地产企业在税务管理中普遍缺乏有效的税企沟通机制，与税务机关沟通路径单一，且沟通成本较高。当房地产企业出现税务问题时，总是习惯性地与税务机关各税种管理部门分别联系，有些问题可能还涉及其他政府部门。同时与税务机关沟通路径单一可能造成税企对部分政策解读不明确，各地对同一政策执行不统一、各税局对同一条款会产生不同的理解，使得房地产开发企业的税务管理风险增加。
1.提高税务风险管理意识。
对房地产企业而言，项目开发周期长，涉税事项多且复杂，仅仅了解税法的相关规定，依法纳税实际上并不能降低税务风险，因此房地产企业必须提高对税务风险的管理意识。在提高税务风险防范意识方面，企业的领导层、管理层应该起到以身作则的示范作用，要求管理层、业务员工均需重视税务风险管理意识，要结合房地产企业自身的规模、管控模式和发展目标，将税务风险管理的意识融入到企业战略和经营业务中，充分调动公司各部门参与税务风险管理的工作中。企业的管理者要带头学习相关的税收法律知识，树立依法纳税的企业氛围，对税务部门和人员进行职责分工，明确税务部门的独立性，确保税务部门和人员能够独立的开展工作，确保税务风险管理的独立性。
2.建立健全税务风险预警机制。
房地产企业可以根据自身核算的特点、以往积累的税务风险检查、评估经验结合税务系统的稽核重点建立健全自身的税务风险预警机制和检查机制。在具体实施过程中，企业首先要定期检查账务处理是否准确、尤其是对会计核算科目中的过渡科目、敏感科目进行分析检查，对产生的问题进行及时的分析和改正，避免出现税务风险，可以对会计科目进行风险评级，找出重点，做到月度监控。在检查工作中保持独立的原则，保证税务风险管理检查按照流程进行，不断提高企业的税法遵从度及合规纳税能力，同时积极探索其他的风险评估方法，对出现的问题做到及时预警和应对。
3.建立有效的内外部沟通机制。
房地产企业要形成可落地且具有法律确定性的解决方案，以应对新形势下房地产企业出现的多样性税务问题需要做好各部门之间的交流和沟通，畅通企业内部的信息沟通。税务风险管理是一项系统的工作，需要各部门做好沟通，领导层重视各个部门之间的沟通，及时的让部门识别、分析、评估、控制风险，以及发生税务风险后可以及时与税务人员对接，最大限度的保证税务信息流在企业中进行传递、流通，使员工能够保持税务风险意识。在外部沟通方面，需要做到与税务机关保持良好的沟通，主动联系税务机关，畅通对话渠道，对企业在税务管理中出现的重难点问题深入的交流，聆听解决问题的办法和对税务事项的建议，记录税务机关对于政策细节把握的标准。对企业税务管理难点问题要提前谋划，与税务机关及时便捷沟通，实事求是讲清楚面临的问题以及可能的风险，同时提出税务风险出现后的应对办法，做好税务风险管理预防工作。
4.提高企业税务管理人员的综合能力和素质。
在后疫情、双循环的新形势下，房地产企业税务管理人员要积极关注新出台的税收政策，深入理解各项政策的适用范围和优惠内容的变化，结合企业自身情况进行定性、定量分析，从而判断企业是否符合政策要求并综合考虑优惠政策的适用性，保证企业的税务筹划行为合理合法。作为税务人员要及时更新税务知识体系，加强税收法律及条例的培训和学习，因为疫情原因，国家税务总局和财政等部门会出台各种减税降费的措施和政策，这些均需要财税人员时时关注和掌握相关内容，以便及时做好税务工作。在重要合同的签订和项目的获取时，要审查对方主体资格和资信情况，可以通过政务公开平台查询对方纳税主体的信用等级防止对方转嫁税务风险；
在关键环节提出专业意见，指导关联部门完成要求的工作，真正提高企业税务风险管理的能力。